Verpflichtungen beenden
Mietvertrag
Mietvertrag allgemein
Bei Mietverhältnissen über eine Wohnung gibt es Sonderregelungen zugunsten der Personen, die mit dem Verstorbenen in einer gemieteten Wohnung gelebt haben. Diese haben gegenüber den Erben ein Vorrecht auf die Wohnung.
Das Mietverhältnis geht dann auf die Erben über, wenn
- der Erblasser alleiniger Mieter war und alleine lebte, oder
- der Eintritt in das Mietverhältnis durch die Mitbewohner nicht erfolgt, oder
- die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Mitmieter nicht erfolgt.
Trifft einer dieser Fälle zu, treten die Erben in die Rechte und Pflichten des Erblassers ein und werden automatisch Mieter. Die Erben können das Mietverhältnis beenden oder fortsetzen, wenn der Vermieter nicht außerordentlich kündigt.
Die Handlungsoptionen der Erben hängen also von der Mietsituation des Verstorbenen ab:
I. Der Erblasser war alleiniger Mieter und lebte allein.
Das Mietverhältnis des Erblassers geht auf die Erben über.
Ihr könnt den Mietvertrag beenden oder das Mietverhältnis fortsetzen, wenn der Vermieter nicht außerordentlich kündigt.
I. Der Vermieter kündigt den Mietvertrag nicht.
II. Der Vermieter kündigt den Mietvertrag außerordentlich.
II. Der Erblasser war alleiniger Mieter und führte mit Personen einen gemeinsamen Haushalt.
Die Personen, mit denen der Verstorbene einen gemeinsamen Haushalt führte, treten mit dem Tod automatisch in das Mietverhältnis ein, § 563 BGB.
- Vorrangig hat der Ehegatte oder der eingetragene Lebenspartner das Eintrittsrecht.
- Treten Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner nicht in das Mietverhältnis ein, können die folgenden Personen in das Mietverhältnis eintreten:
-
- Kinder des Verstorbenen, auch adoptierte Kinder, aber nicht Pflegekinder
- Familienangehörige, die mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. (auch Schwager oder Pflegekind)
- Weitere Personen, die mit dem Verstorbenen dauerhaft einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. (z.B. Lebensgefährte)
Das Mietverhältnis wird zu den bestehenden Konditionen fortgesetzt. Der Vermieter hat nur dann ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn ein wichtiger Grund in der Person der neuen Mieter vorliegt, z.B. Zahlungsunfähigkeit. (selten!)
Die Mitbewohner haften nach dem Eintritt in das Mietverhältnis für Mietschulden, die der Verstorbene hinterlassen hat. Auch Erben haften für Mietschulden des Verstorbenen.
Der automatische Eintritt in das Mietverhältnis kann von den Berechtigten innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes gegenüber dem Vermieter abgelehnt werden.
Der Eintritt gilt dann als nicht erfolgt und das Mietverhältnis geht auf die Erben über. Die Erben haben dann die Wahl, ob sie das Mietverhältnis beenden oder fortsetzen möchten. Mehr zu dem Thema findest Du unter ,Handlungsoptionen der Erben‘.
III. Der Erblasser hatte gemeinsam mit anderen Personen die Wohnung gemietet.
Hatte der Verstorbene die Wohnung mit anderen Personen gemietet, wird das Mietverhältnis mit dem oder den Mietern fortgesetzt, § 563 a BGB
Der oder die noch lebenden Mieter führen das Mietverhältnis zu den bestehenden Konditionen fort. Der Vermieter hat kein außerordentliches Kündigungsrecht.
Die Mieter sind jedoch berechtigt außerordentlich zu kündigen, § 563 a BGB.
Die Mieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes gegenüber dem Vermieter außerordentlich kündigen. Dann endet das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist.
Das Mietverhältnis geht dann auf die Erben über. Die Erben haben dann die Wahl, ob sie das Mietverhältnis beenden oder fortsetzen möchte. Mehr zu dem Thema findest Du unter ,Handlungsoptionen der Erben‘.
Handlungsoptionen der Erben
Bei Mietverhältnissen über eine Wohnung gibt es Sonderregelungen zugunsten der Personen, die mit dem Verstorbenen in einer gemieteten Wohnung gelebt haben. Diese haben gegenüber den Erben ein Vorrecht auf die Wohnung.
Das Mietverhältnis geht dann auf die Erben über, wenn
- der Erblasser alleiniger Mieter war und alleine lebte, oder
- der Eintritt in das Mietverhältnis durch die Mitbewohner nicht erfolgt, oder
- die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Mitmieter nicht erfolgt.
Trifft einer dieser Fälle zu, treten die Erben in die Rechte und Pflichten des Erblassers ein und werden automatisch Mieter. Die Erben können das Mietverhältnis beenden oder fortsetzen, wenn der Vermieter nicht außerordentlich kündigt.
Die Erben können den Mietvertrag beenden oder das Mietverhältnis fortsetzen, wenn der Vermieter nicht außerordentlich kündigt.
I. Der Vermieter kündigt den Mietvertrag nicht.
II. Der Vermieter kündigt den Mietvertrag außerordentlich.
Mietverhältnis als Erben beenden
Bei Mietverhältnissen über eine Wohnung gibt es Sonderregelungen zugunsten der Personen, die mit dem Verstorbenen in einer gemieteten Wohnung gelebt haben. Diese haben gegenüber den Erben ein Vorrecht auf die Wohnung.
Das Mietverhältnis geht dann auf die Erben über, wenn
- der Erblasser alleiniger Mieter war und alleine lebte, oder
- der Eintritt in das Mietverhältnis durch die Mitbewohner nicht erfolgt, oder
- die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Mitmieter nicht erfolgt.
Trifft einer dieser Fälle zu, treten die Erben in die Rechte und Pflichten des Erblassers ein und werden automatisch Mieter. Die Erben können das Mietverhältnis beenden oder fortsetzen, wenn der Vermieter nicht außerordentlich kündigt.
Die Erben haften auch für die Mietschulden des Verstorbenen.
Wie ist der Prozess und was ist zu beachten?
Die Erben sollten den Vermieter über den Tod des Erblassers zeitnah benachrichtigen.
Die Erben können das Mietverhältnis außerordentlich kündigen und zwar innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes.
Das Gleiche gilt, wenn das Mietverhältnis auf die Erben übergeht, da die begünstigten Personen von den Sonderregelungen keinen Gebrauch machen, also die Mitbewohner nicht in das Mietverhältnis eintreten oder eine Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Mitmieter nicht erfolgt.
Was bei der Kündigung des Mietvertrags beachtet werden sollte, erfährst Du unter ‚Kündigung konkret‘
Das Mietverhältnis endet mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist. Es besteht auch die Möglichkeit mit dem Vermieter eine bedarfsgerechte Lösung zu finden.
Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, wie Zahlung des Mietzinses, Räumung der Wohnung sowie ggf. notwendige Renovierungsarbeiten, Rückgabe der Wohnungsschlüssel sollten erfüllt werden.
Nach der Übergabe der Wohnung sollte sichergestellt werden, dass die Mietkaution ausgezahlt wird.
KÜNDIGUNG KONKRET
Die Frist für die außerordentliche Kündigung ist ein Monat nach Kenntnis des Todes. Das Mietverhältnis endet mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist.
Berechnen kannst Du das genaue Datum des Ende der Mietzeit folgendermaßen:
Für die Kündigung haben die Erben ab Kenntnis vom Todesfall (oder nach Kenntnis, dass das Mietverhältnis nicht von vorrangig berechtigten Personen fortgesetzt wird) einen Monat Zeit. Kündigen die Erben in diesem Zeitraum spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats endet die Mietzeit zum Ablauf des übernächsten Monats.
Die Erben
Die Kündigung sollte von allen Erben erklärt und unterschrieben werden, da es sich bei der Kündigung eines Vertrages um eine Verfügung handelt, über die die Miterben nur gemeinschaftlich entscheiden können.
Sind sich die Erben nicht einig und beruht die Entscheidung, den Vertrag zu kündigen auf einem Beschluss der Mehrheit der Erben (berechnet nach den Erbanteilen), wird vertreten, dass die Erben auch ohne Mitwirkung des überstimmten Miterben den Vertrag kündigen können, wenn es sich bei der Verfügung um die Umsetzung einer durch Mehrheitsbeschluss gefassten ordnungsgemäßen Maßnahme (wie bspw. die Kündigung eines Mietvertrages) handelt.
Allerdings fordern in der Praxis die Vertragspartner oft die Unterschrift von allen Miterben.
Der bevollmächtigte Miterbe
Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Erben einen Miterben bevollmächtigen für die Erbengemeinschaft tätig zu werden. Dann kann der bevollmächtigte Erbe die Kündigung für die Erbengemeinschaft unter Vorlage seiner Vollmacht vornehmen.
Die vorliegenden Informationen und das Muster einer Kündigung dienen lediglich als Grundlage. Die Kündigung musst dann individuell auf den konkreten Vertrag zugeschnitten werden.
Grundsätzlich gilt für das Schreiben:
- In dem Kündigungsschreiben sollten die Erben dem Vermieter – unter Angabe der Adresse und der genauen Lage der Wohnung – mitteilen, dass der bisherige Vertragspartner, nämlich der Erblasser, verstorben ist und die Erben als Rechtsnachfolger den Vertrag außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.
- Den Zeitpunkt, zu welchem die Mietzeit endet, sollte genannt werden. (Berechnung s.o.)
- Eine bestehende Einzugsermächtigung sollten die Erben widerrufen.
- Die Kündigung sollte vom Vermieter schriftlich bestätigt werden.
- Beigelegte Unterlagen sollten erwähnt und am Ende aufgelistet werden.
Als Anlagen beigefügt werden sollte:
- Eine Kopie der Sterbeurkunde.
- Einen Nachweis über die Erbenstellung bedarf es in der Regel nicht.
Im Folgenden findest Du ein Muster einer Kündigung.
Mietverhältnis als Erben fortsetzen
Bei Mietverhältnissen über eine Wohnung gibt es Sonderregelungen zugunsten der Personen, die mit dem Verstorbenen in einer gemieteten Wohnung gelebt haben. Diese haben gegenüber den Erben ein Vorrecht auf die Wohnung.
Das Mietverhältnis geht dann auf die Erben über, wenn
- der Erblasser alleiniger Mieter war und alleine lebte, oder
- der Eintritt in das Mietverhältnis durch die Mitbewohner nicht erfolgt, oder
- die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Mitmieter nicht erfolgt.
Trifft einer dieser Fälle zu, treten die Erben in die Rechte und Pflichten des Erblassers ein und werden automatisch Mieter. Die Erben können das Mietverhältnis beenden oder fortsetzen, wenn der Vermieter nicht außerordentlich kündigt.
Die Erben haften auch für die Mietschulden des Verstorbenen.
I. Der Vermieter kündigt den Mietvertrag nicht.
Die Erben können den Mietvertrag fortsetzen, wenn der Vermieter das Mietverhältnis nicht fristgerecht außerordentlich kündigt.
Wie ist der Prozess und was ist zu beachten?
Die Erben sollten den Vermieter über den Tod des Erblassers zeitnah benachrichtigen.
Haben die Erben die Absicht, das Mietverhältnis fortzusetzen, sollte der Vermieter darüber zeitnah informiert werden.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich kündigen und zwar innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter Kenntnis davon hat, dass der Eintritt in das Mietverhältnis durch die Mitbewohner oder dessen Fortsetzung durch die Mitmieter nicht erfolgt.
Macht der Vermieter keinen Gebrauch von seinem außerordentlichen Kündigungsrecht, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Es gelten die bestehenden Konditionen des Mietvertrages des Erblassers.
II. Der Vermieter kündigt den Mietvertrag außerordentlich.
Die Erben können das Mietverhältnis nicht fortsetzen, wenn der Vermieter das Mietverhältnis fristgerecht außerordentlich kündigt.
Wie ist der Prozess und was ist zu beachten?
Die Erben sollten den Vermieter über den Tod des Erblassers zeitnah benachrichtigen.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich kündigen und zwar innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter Kenntnis davon hat, dass der Eintritt in das Mietverhältnis durch die Mitbewohner oder dessen Fortsetzung durch die Mitmieter nicht erfolgt.
Das Mietverhältnis endet mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist. Es besteht auch die Möglichkeit mit dem Vermieter eine bedarfsgerechte Lösung zu finden.
Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, wie Zahlung des Mietzinses, Räumung der Wohnung sowie ggf. notwendige Renovierungsarbeiten sollten erfüllt werden.
Nach der Übergabe der Wohnung sollte sichergestellt werden, dass die Kaution ausgezahlt wird.