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Verpflichtungen beenden

Mietvertrag

Mietvertrag allgemein

Bei Mietverhältnissen über eine Wohnung gibt es Sonderregelungen zugunsten der Personen, die mit dem Verstorbenen in einer gemieteten Wohnung gelebt haben. Diese haben gegenüber den Erben ein Vorrecht auf die Wohnung.

Das Mietverhältnis geht dann auf die Erben über, wenn

  • der Erblasser alleiniger Mieter war und alleine lebte, oder
  • der Eintritt  in das Mietverhältnis durch die Mitbewohner nicht erfolgt, oder
  • die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Mitmieter nicht erfolgt.

Trifft einer dieser Fälle zu, treten die Erben in die Rechte und Pflichten des Erblassers ein und werden automatisch Mieter. Die Erben können das Mietverhältnis beenden oder fortsetzen, wenn der Vermieter nicht außerordentlich kündigt.

Frist

Die Erben können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen, dann endet das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist. Die Kündigungsfrist beginnt, nachdem die Erben Kenntnis

  • vom Tod des Erblassers haben, oder
  • davon, dass die Personen, die mit dem Verstorbenen zusammen in einer Wohnung gelebt haben, von ihrem Vorrecht auf die Wohnung keinen Gebrauch machen.

Beachte

In allen Fällen haften die Erben (auch) für die Mietschulden des Verstorbenen.

Die Handlungsoptionen der Erben hängen also von der Mietsituation des Verstorbenen ab:

I. Der Erblasser war alleiniger Mieter und lebte allein.

Das Mietverhältnis des Erblassers geht auf die Erben über.

Du und Deine Miterben haben die Wahl:

Ihr könnt den Mietvertrag beenden oder das Mietverhältnis fortsetzen, wenn der Vermieter nicht außerordentlich kündigt.

A.

Die Erben möchten den Mietvertrag beenden.

I. Der Vermieter kündigt den Mietvertrag nicht.

II. Der Vermieter kündigt den Mietvertrag außerordentlich.

II. Der Erblasser war alleiniger Mieter und führte mit Personen einen gemeinsamen Haushalt.

Die Personen, mit denen der Verstorbene einen gemeinsamen Haushalt führte, treten mit dem Tod automatisch in das Mietverhältnis ein, § 563 BGB.

  • Vorrangig hat der Ehegatte oder der eingetragene Lebenspartner das Eintrittsrecht.
  • Treten Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner nicht in das Mietverhältnis ein, können die folgenden Personen in das Mietverhältnis eintreten:
    1. Kinder des Verstorbenen, auch adoptierte Kinder, aber nicht Pflegekinder
    2. Familienangehörige, die mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. (auch Schwager oder Pflegekind)
    3. Weitere Personen, die mit dem Verstorbenen dauerhaft einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. (z.B. Lebensgefährte)

Das Mietverhältnis wird zu den bestehenden Konditionen fortgesetzt. Der Vermieter hat nur dann ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn ein wichtiger Grund in der Person der neuen Mieter vorliegt, z.B. Zahlungsunfähigkeit. (selten!)

Die Mitbewohner haften nach dem Eintritt in das Mietverhältnis für Mietschulden, die der Verstorbene hinterlassen hat. Auch Erben haften für Mietschulden des Verstorbenen.

Der automatische Eintritt in das Mietverhältnis kann von den Berechtigten innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes gegenüber dem Vermieter abgelehnt werden.

Der Eintritt gilt dann als nicht erfolgt und das Mietverhältnis geht auf die Erben über. Die Erben haben dann die Wahl, ob sie das Mietverhältnis beenden oder fortsetzen möchten. Mehr zu dem Thema findest Du unter ,Handlungsoptionen der Erben‘.

Hinweise

Sonderfall Mitbewohner und Mitmieter

Zur Zeit des Todes wohnen Familienmitglieder in der Wohnung ohne Mieter zu sein, während gleichzeitig eine andere Person noch im Mietvertrag steht, obwohl sie nicht mehr in der Wohnung lebt.

Folge: Neben dem Mitmieter treten die in der Wohnung lebenden Familienangehörige in den Mietvertrag ein.

 

Sonderregeln bei Alten- und Pflegeheim

Für Heimverträge gelten Sonderregeln. Im Todesfall geht der Heimvertrag nicht auf die Erben über, sondern endet automatisch. Viele Heimverträge sehen vor, dass der Heimvertrag erst zwei Wochen nach dem Todestag endet. Die Erben haben dann u.U. den Wohnkostenanteil für diese zwei Wochen zu übernehmen.

III. Der Erblasser hatte gemeinsam mit anderen Personen die Wohnung gemietet.

Hatte der Verstorbene die Wohnung mit anderen Personen gemietet, wird das Mietverhältnis mit dem oder den Mietern fortgesetzt, § 563 a BGB

Der oder die noch lebenden Mieter führen das Mietverhältnis zu den bestehenden Konditionen fort. Der Vermieter hat kein außerordentliches Kündigungsrecht.

Die Mieter sind jedoch berechtigt außerordentlich zu kündigen, § 563 a BGB.

Die Mieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes gegenüber dem Vermieter außerordentlich kündigen. Dann endet das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist.

Das Mietverhältnis geht dann auf die Erben über. Die Erben haben dann die Wahl, ob sie das Mietverhältnis beenden oder fortsetzen möchte. Mehr zu dem Thema findest Du unter ,Handlungsoptionen der Erben‘.

Handlungsoptionen der Erben

Bei Mietverhältnissen über eine Wohnung gibt es Sonderregelungen zugunsten der Personen, die mit dem Verstorbenen in einer gemieteten Wohnung gelebt haben. Diese haben gegenüber den Erben ein Vorrecht auf die Wohnung.

Das Mietverhältnis geht dann auf die Erben über, wenn

  • der Erblasser alleiniger Mieter war und alleine lebte, oder
  • der Eintritt  in das Mietverhältnis durch die Mitbewohner nicht erfolgt, oder
  • die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Mitmieter nicht erfolgt.

Trifft einer dieser Fälle zu, treten die Erben in die Rechte und Pflichten des Erblassers ein und werden automatisch Mieter. Die Erben können das Mietverhältnis beenden oder fortsetzen, wenn der Vermieter nicht außerordentlich kündigt.

Frist

Die Erben können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen, dann endet das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist. Die Kündigungsfrist beginnt, nachdem die Erben Kenntnis

  • vom Tod des Erblassers haben, oder
  • davon, dass die Personen, die mit dem Verstorbenen zusammen in einer Wohnung gelebt haben, von ihrem Vorrecht auf die Wohnung keinen Gebrauch machen.

Beachte

In allen Fällen haften die Erben (auch) für die Mietschulden des Verstorbenen.

Du und Deine Miterben habt die Wahl:

Die Erben können den Mietvertrag beenden oder das Mietverhältnis fortsetzen, wenn der Vermieter nicht außerordentlich kündigt.

A.

Die Erben möchten den Mietvertrag beenden.

I. Der Vermieter kündigt den Mietvertrag nicht.

II. Der Vermieter kündigt den Mietvertrag außerordentlich.

Mietverhältnis als Erben beenden

Bei Mietverhältnissen über eine Wohnung gibt es Sonderregelungen zugunsten der Personen, die mit dem Verstorbenen in einer gemieteten Wohnung gelebt haben. Diese haben gegenüber den Erben ein Vorrecht auf die Wohnung.

Das Mietverhältnis geht dann auf die Erben über, wenn

  • der Erblasser alleiniger Mieter war und alleine lebte, oder
  • der Eintritt  in das Mietverhältnis durch die Mitbewohner nicht erfolgt, oder
  • die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Mitmieter nicht erfolgt.

Trifft einer dieser Fälle zu, treten die Erben in die Rechte und Pflichten des Erblassers ein und werden automatisch Mieter. Die Erben können das Mietverhältnis beenden oder fortsetzen, wenn der Vermieter nicht außerordentlich kündigt.

Die Erben haften auch für die Mietschulden des Verstorbenen.

A.

Die Erben möchten den Mietvertrag beenden.

Die Erben können den Mietvertrag außerordentlich kündigen.

Frist

Die Erben können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen, dann endet das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist. Die Kündigungsfrist beginnt, nachdem die Erben Kenntnis

  • vom Tod des Erblassers haben, oder
  • davon, dass die Personen, die mit dem Verstorbenen zusammen in einer Wohnung gelebt haben, von ihrem Vorrecht auf die Wohnung keinen Gebrauch machen.

Wie ist der Prozess und was ist zu beachten?

11

Vermieter über

Tod zeitnah

benachrichtigen.

22

Mietvertrag

außerordentlich

kündigen

 (Frist: 1 Monat).

33

Mietverhältnis

endet nach

drei Monaten.

44

Verpflichtungen

aus Mietvertrag

erfüllen.

55

Auszahlung

der Kaution

sicherstellen.

1

Vermieter über Tod zeitnah benachrichtigen.

Die Erben sollten den Vermieter über den Tod des Erblassers zeitnah benachrichtigen.

Tipp

Um einen Nachweis zu haben, sollte der Brief am besten per Einschreiben mit Rückschein versendet werden.

2

Mietvertrag außerordentlich kündigen innerhalb der 1-Monats-Frist.

Die Erben können das Mietverhältnis außerordentlich kündigen und zwar innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes.

Das Gleiche gilt, wenn das Mietverhältnis auf die Erben übergeht, da die begünstigten Personen von den Sonderregelungen keinen Gebrauch machen, also die Mitbewohner nicht in das Mietverhältnis eintreten oder eine Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Mitmieter nicht erfolgt.

Was bei der Kündigung des Mietvertrags beachtet werden sollte, erfährst Du unter ‚Kündigung konkret‘

3

Mietverhältnis endet nach drei Monaten.

Das Mietverhältnis endet mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist. Es besteht auch die Möglichkeit mit dem Vermieter eine bedarfsgerechte Lösung zu finden.

4

Verpflichtungen aus Mietvertrag erfüllen.

Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, wie Zahlung des Mietzinses, Räumung der Wohnung sowie ggf. notwendige Renovierungsarbeiten, Rückgabe der Wohnungsschlüssel sollten erfüllt werden.

5

Auszahlung der Mietkaution sicherstellen.

Nach der Übergabe der Wohnung sollte sichergestellt werden, dass die Mietkaution ausgezahlt wird.

KÜNDIGUNG KONKRET

Wie sind die Kündigungsfristen?

Die Frist für die außerordentliche Kündigung ist ein Monat nach Kenntnis des Todes. Das Mietverhältnis endet mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist.

Berechnen kannst Du das genaue Datum des Ende der Mietzeit folgendermaßen:

Für die Kündigung haben die Erben ab Kenntnis vom Todesfall (oder nach Kenntnis, dass das Mietverhältnis nicht von vorrangig berechtigten Personen fortgesetzt wird) einen Monat Zeit. Kündigen die Erben in diesem Zeitraum spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats endet die Mietzeit zum Ablauf des übernächsten Monats.

Beispiel

Erblasser E ist alleiniger Mieter und lebte allein. Er verstirbt am 15.02. Am gleichen Tag erfährt sein Kind K von dem Tod des E. Als Alleinerbe tritt K automatisch in das Mietverhältnis des E ein und kann bis spätestens zum 16.03. außerordentlich kündigen.

  1. Kündigt K außerordentlich am 1.03. endet die Mietzeit am 31.05. (also Kündigung bis spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats)
  2. Kündigt K außerordentlich am 13.03. endet die Mietzeit am 30.06.

Wer unterschreibt die Kündigung?

Die Erben

Die Kündigung sollte von allen Erben erklärt und unterschrieben werden, da es sich bei der Kündigung eines Vertrages um eine Verfügung handelt, über die die Miterben nur gemeinschaftlich entscheiden können.

Sind sich die Erben nicht einig und beruht die Entscheidung, den Vertrag zu kündigen auf einem Beschluss der Mehrheit der Erben (berechnet nach den Erbanteilen), wird vertreten, dass die Erben auch ohne Mitwirkung des überstimmten Miterben den Vertrag kündigen können, wenn es sich bei der Verfügung um die Umsetzung einer durch Mehrheitsbeschluss gefassten ordnungsgemäßen Maßnahme (wie bspw. die Kündigung eines Mietvertrages) handelt.

Allerdings fordern in der Praxis die Vertragspartner oft die Unterschrift von allen Miterben.

Der bevollmächtigte Miterbe

Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Erben einen Miterben bevollmächtigen für die Erbengemeinschaft tätig zu werden. Dann kann der bevollmächtigte Erbe die Kündigung für die Erbengemeinschaft unter Vorlage seiner Vollmacht vornehmen.

Wie wird die Kündigung durchgeführt?

Die vorliegenden Informationen und das Muster einer Kündigung dienen lediglich als Grundlage. Die Kündigung musst dann individuell auf den konkreten Vertrag zugeschnitten werden.

Grundsätzlich gilt für das Schreiben:

  • In dem Kündigungsschreiben sollten die Erben dem Vermieter – unter Angabe der Adresse und der genauen Lage der Wohnung – mitteilen, dass der bisherige Vertragspartner, nämlich der Erblasser, verstorben ist und die Erben als Rechtsnachfolger den Vertrag außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.
  • Den Zeitpunkt, zu welchem die Mietzeit endet, sollte genannt werden. (Berechnung s.o.)
  • Eine bestehende Einzugsermächtigung sollten die Erben widerrufen.
  • Die Kündigung sollte vom Vermieter schriftlich bestätigt werden.
  • Beigelegte Unterlagen sollten erwähnt und am Ende aufgelistet werden.

Als Anlagen beigefügt werden sollte:

  • Eine Kopie der Sterbeurkunde.
  • Einen Nachweis über die Erbenstellung bedarf es in der Regel nicht.

Im Folgenden findest Du ein Muster einer Kündigung.

Muster einer Kündigung

Tipp

Um einen Nachweis zu haben, sollte der Brief am besten per Einschreiben mit Rückschein versendet werden.

Mietverhältnis als Erben fortsetzen

Bei Mietverhältnissen über eine Wohnung gibt es Sonderregelungen zugunsten der Personen, die mit dem Verstorbenen in einer gemieteten Wohnung gelebt haben. Diese haben gegenüber den Erben ein Vorrecht auf die Wohnung.

Das Mietverhältnis geht dann auf die Erben über, wenn

  • der Erblasser alleiniger Mieter war und alleine lebte, oder
  • der Eintritt  in das Mietverhältnis durch die Mitbewohner nicht erfolgt, oder
  • die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Mitmieter nicht erfolgt.

Trifft einer dieser Fälle zu, treten die Erben in die Rechte und Pflichten des Erblassers ein und werden automatisch Mieter. Die Erben können das Mietverhältnis beenden oder fortsetzen, wenn der Vermieter nicht außerordentlich kündigt.

Die Erben haften auch für die Mietschulden des Verstorbenen.

B.

Die Erben möchten den Mietvertrag fortsetzen.

Ob die Erben den Mietvertrag fortsetzen können, hängt davon ab, ob der Vermieter den Mietvertrag außerordentlich kündigt oder nicht.

I. Der Vermieter kündigt den Mietvertrag nicht.

Die Erben können den Mietvertrag fortsetzen, wenn der Vermieter das Mietverhältnis nicht fristgerecht außerordentlich kündigt.

Wie ist der Prozess und was ist zu beachten?

11

Vermieter über

Tod zeitnah

benachrichtigen.

22

Vermieter über

Fortsetzung des Miet-

verhältnisses informieren.

33

Vermieter spricht

keine außerordentliche

Kündigung aus.

44

Mietverhältnis

wird

fortgesetzt.

1

Vermieter über Tod zeitnah benachrichtigen.

Die Erben sollten den Vermieter über den Tod des Erblassers zeitnah benachrichtigen.

Tipp

Um einen Nachweis zu haben, solltest Du den Brief am besten per Einschreiben mit Rückschein versenden.

2

Vermieter über Fortsetzung des Mietverhältnisses zeitnah informieren.

Haben die Erben die Absicht, das Mietverhältnis fortzusetzen, sollte der Vermieter darüber zeitnah informiert werden.

3

Vermieter spricht keine außerordentliche Kündigung aus.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich kündigen und zwar innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter Kenntnis davon hat, dass der Eintritt  in das Mietverhältnis durch die Mitbewohner oder dessen Fortsetzung durch die Mitmieter nicht erfolgt.

4

Mietverhältnis wird fortgesetzt.

Macht der Vermieter keinen Gebrauch von seinem außerordentlichen Kündigungsrecht, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Es gelten die bestehenden Konditionen des Mietvertrages des Erblassers.

II. Der Vermieter kündigt den Mietvertrag außerordentlich.

Die Erben können das Mietverhältnis nicht fortsetzen, wenn der Vermieter das Mietverhältnis fristgerecht außerordentlich kündigt.

Wie ist der Prozess und was ist zu beachten?

11

Vermieter über

Tod zeitnah

benachrichtigen.

22

Vermieter kündigt Miet-

vertrag außerordentlich

(Frist: 1 Monat).

33

Mietverhältnis

endet nach

drei Monaten.

44

Verpflichtungen

aus Mietvertrag

erfüllen.

55

Auszahlung

der Kaution

sicherstellen.

1

Vermieter über Tod zeitnah benachrichtigen.

Die Erben sollten den Vermieter über den Tod des Erblassers zeitnah benachrichtigen.

Tipp

Um einen Nachweis zu haben, solltest Du den Brief am besten per Einschreiben mit Rückschein versenden.

2

Vermieter kündigt Mietvertrag außerordentlich innerhalb der Frist.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich kündigen und zwar innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter Kenntnis davon hat, dass der Eintritt  in das Mietverhältnis durch die Mitbewohner oder dessen Fortsetzung durch die Mitmieter nicht erfolgt.

3

Mietverhältnis endet nach drei Monaten.

Das Mietverhältnis endet mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist. Es besteht auch die Möglichkeit mit dem Vermieter eine bedarfsgerechte Lösung zu finden.

4

Verpflichtungen aus Mietvertrag erfüllen.

Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, wie Zahlung des Mietzinses, Räumung der Wohnung sowie ggf. notwendige Renovierungsarbeiten sollten erfüllt werden.

5

Auszahlung der Kaution sicherstellen.

Nach der Übergabe der Wohnung sollte sichergestellt werden, dass die Kaution ausgezahlt wird.

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